פשוט להשוות.כמה הון עצמי צריך למשכנתא?
המספר של הדירה ברור. המספר שצריך להביא מהבית קצת פחות. בואו נפריד בין מחיר הנכס, הון עצמי ועלויות העסקה.
ההון העצמי הוא החלק שאתם מממנים בעצמכם. שיעור המימון המותר תלוי בסוג העסקה ובשווי הנכס המאושר. נכון לספטמבר 2026, שיעורי המימון המרביים הרגילים הם עד 75% לדירה יחידה, עד 70% לדירה חליפית ועד 50% לדירה נוספת, בכפוף להוראות ולבדיקות הבנק.
כמה כסף נשאר אחרי המקדמה?
אם מחיר הדירה הוא 2 מיליון ₪ ואתם מביאים 500 אלף ₪, הכסף הזה הוא ההון העצמי לרכישה. אבל העסקה כוללת לעיתים גם מס רכישה, שירותים מקצועיים, מעבר ושיפוץ. אם כל הכסף הפנוי הולך למקדמה, מה ישלם את השאר?
כמה הבנק יכול לממן?
הכללים מבחינים בין דירה יחידה, דירה חליפית ודירה נוספת להשקעה. נכון למועד העדכון, מגבלות המימון הרגילות הן עד 75%, 70% ו 50% בהתאמה. זהו גבול רגולטורי, לא התחייבות של בנק לתת לכם את המקסימום. הבנק בוחן גם הכנסות, התחייבויות, מסמכים ושווי הנכס.
ומה אם השמאי מעריך אחרת?
הבנק בוחן את השווי לפי הכללים החלים עליו. אם מחיר הרכישה גבוה מהשווי שהבנק מקבל לצורך המימון, ייתכן שתצטרכו יותר כסף משלכם. לכן לא כדאי להניח שהמחיר בחוזה הוא תמיד הבסיס היחיד לחישוב.
הבדיקה הנכונה לפני התחייבות
- רשמו את כל מקורות הכסף הזמינים לכם ואת מועדי קבלתם.
- הוסיפו עלויות עסקה ורזרבה להוצאות לא צפויות.
- בקשו אישור עקרוני על סכום המשכנתא שבאמת תצטרכו.
- בדקו שההחזר החודשי מתאים לתקציב ולא רק לשיעור המימון.
ההון העצמי הוא יותר מהסכום שמעבירים למוכר
הכסף שבידיכם צריך להספיק גם לתשלומים שמסביב לעסקה: עורך דין, שמאות, מסים אם חלים, מעבר והתאמות בבית. סכום שנראה מספיק ביום חתימת החוזה עלול להשאיר אתכם בלי מרווח כשמגיע תשלום נוסף. הפרידו בדף אחד בין כסף זמין עכשיו, כסף שיגיע בתאריך ידוע, וכסף שמוטל בספק.
מה מבקשים מהבנק?
בקשו להבין על איזה שווי יחושב שיעור המימון ובאיזה שלב נכנסת השמאות. אם השווי שהבנק מכיר בו נמוך ממחיר הרכישה, ייתכן שתצטרכו להביא יותר כסף מכפי שחשבתם. בדקו זאת לפני התחייבות שאינה מאפשרת לכם מרווח.
